Интервью по поводу. Как правильно регистрировать недвижимость. Сотрудники Бюро технической инвентаризации — специалисты высокого уровня, работающие на рынке анализа, учета и регистрации недвижимости десятилетиями. Начальник Горячеключевского отделения АО «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» филиала по Краснодарскому краю Татьяна Шаврлис убеждена, что обращение юридических и физических лиц за помощью в государственное федеральное учреждение минимизирует их время и финансы при оформлении необходимых документов.
— Татьяна Михайловна, сегодня рынок услуг по работе с земельными участками (топосъемка, межевание и определение границ, оформление) или строительными объектами недвижимости очень насыщен. АО «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» — один из лидеров отрасли. Почему?
— Работники БТИ — профессионалы в вопросах инвентаризации, юриспруденции, геодезии, строительства. Также только специалисты АО «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» работают сегодня с объектами Министерства обороны, федеральными сельскохозяйственными предприятиями, землями и недвижимостью федеральных и региональных структур. В архиве нашего предприятия хранится самая подробная информация обо всех объектах недвижимости указанных территорий с первого года постройки.
— В каких случаях это бывает важно?
— При оформлении наследства или покупке недвижимости. Жизнь иногда преподносит нам настолько запутанные сюжеты, что их очень трудно предугадать. Могут, к примеру, неожиданно объявиться прямые наследники, о которых никто не знал. Порой бывает так, что таких данных нет даже у паспортистов или в миграционной службе, а у нас есть!
Кроме того, только у нас в архиве хранится вся информация о разрушенных, временно законсервированных, строящихся, новых, эксплуатируемых, частично или полностью реконструированных и тому подобных объектах. Люди достаточно часто обращаются к нам за такой информацией. Особенно для подготовки к судебным разбирательствам.
— Татьяна Михайловна, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним ведется в России с 1998 года. При этом по сей день довольно высок процент незарегистрированного имущества юридических и физических лиц, многие собственники не регистрируют свои новострои десятилетиями. Результат — муниципальные бюджеты недополучают значительные средства в виде налогов. Как переломить ситуацию?
— Пока только убеждениями, никаких других мер нет. Но люди прекрасно знают, что очень рискуют. Наиболее наглядно это можно увидеть на гаражах. Помните, при социализме предприятия выделяли своим работникам участки под гаражи, профкомы их распределяли и выдавали самиздатовские книжечки с номером бокса. За десятилетия люди многократно перепродавали свои объекты. Сегодня некоторые граждане приносят рукописные расписки (без оформления у нотариуса) и объявляют себя хозяевами. А если наследники прошлых владельцев окажутся против? Ни один суд не защитит «самозванцев», которые честно уплатили деньги за липовый документ. Согласитесь, в этом случае стоит немедленно узаконить право собственности на свой гараж. Мы обязательно поможем.
— Еще одна серьезная проблема — перепланировка жилых и нежилых помещений. АО «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» работает в этом направлении?
— И очень активно. При проведении перепланировки собственники обязаны думать не только о своем благополучии, но и о безопасности соседей. В спорной ситуации только у нас есть все сведения о том, как было раньше и что стало сейчас. Кстати, раз уж возник такой вопрос, напомню, что цивилизованную перепланировку нужно начинать с получения разрешения в управлении архитектуры муниципалитета. При этом к заявлению прикладывается технический паспорт до перепланировки. После получения разрешения выполняются работы по перепланировке, составляются новый техпаспорт и техплан. Добавлю также, что на сегодняшний день если перепланировка выполнена незаконно, то есть без разрешительной на это документации, собственнику помещения данную перепланировку можно узаконить только в судебном порядке. Особенно часто проблемы возникают при оформлении ипотеки или кредита. Если человек или юрлицо решат отдать в залог несанкционированно перепланированную квартиру, банк наверняка ответит отказом. Ему проблемы не нужны.
— При сделках с недвижимостью нередко требуют технический паспорт или технический план. Несведущему человеку сложно разобраться. Поясните, пожалуйста.
— Это два разных документа. Технический паспорт — это описание объекта капитального строительства (дата ввода в эксплуатацию, описание материалов, параметры помещений, износ, коммуникации, служебные строения, благоустройство и т.д.). Он нужен при совершении сделки в нотариальной конторе, рыночной оценке объекта недвижимости, ипотеке, переводе жилого помещения в нежилое, судебном разделе имущества, для узаконивания объектов, получения кредитов и субсидий, разрешений на перепланировку, экспертизы ветхого и аварийного жилья, оформления договора приватизации, расчета налога на имущество физических лиц. Даже если ничего не поменялось в недвижимости, показатель физического износа все равно скорректируется, что изменит инвентаризационную стоимость объекта.
Технический паспорт не является правоустанавливающим документом, поэтому он действителен независимо от смены владельца объекта. Он готовится на основании правоустанавливающих документов на землю или объект недвижимости при предъявлении паспорта заявителя.
Технический план же необходим для внесения данных об объекте капитального строительства в кадастровый реестр. Он описывает объект недвижимости на контуре земельного участка и местоположение квартиры в границах этажа здания. План готовится на основании одного из документов: разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; проектной документации на объект; технического паспорта объекта. При отсутствии указанных бумаг его можно составить на основании декларации об объекте недвижимости.
Важно: технический паспорт оформляется только на вновь вводимые или перепланированные объекты. Это необходимо для их постановки на кадастровый учет. Если человек несколько лет живет в квартире, то она внесена в кадастр в составе многоквартирного дома, так как является ранее учтенным объектом. И если в ней не сделана перепланировка или реконструкция, то на нее будет выдан кадастровый паспорт. Технический план нужен для постановки объекта на кадастровый учет и для изменений. Допустим, если выполнялась реконструкция и перепланировка.
— Варьируют ли цены на заказ технического паспорта и технического плана или это определенная установленная сумма?
— Стоимость зависит от вида сложности объекта (помещение или здание, многоквартирный дом или индивидуальная постройка), от количества координат контура объекта, общей площади, количества служебных построек. В любом случае цены АО «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ» контролируются государством, поэтому они реально обоснованы и вполне доступны. Оплата у нас производится только через банк, что гарантирует полную сохранность денег.
— Татьяна Михайловна, как ваше БТИ планирует развиваться в дальнейшем?
— У нас очень много идей. Мы планируем оказывать дополнительные услуги, чтобы организовать полноценное взаимодействие с застройщиками и иными заказчиками. Наше БТИ идет в ногу со временем, и кроме технической инвентаризации и подготовки технических планов, мы можем предложить услуги по выполнению экспертиз, технических заключений, осуществление оценки недвижимого и движимого имущества не только по инвентаризационной стоимости, но и по рыночной, а также кадастровой, восстановительной, остаточной, оспаривание кадастровой стоимости. В целях осуществления данных работ наш филиал имеет соответствующие допуски специалистов.
