С 1 марта 2025 года вступают в силу поправки в законодательство, направленные на решение проблемы неиспользования земельных участков их правообладателями. «Новый закон призван урегулировать вопрос с неиспользуемыми участками на землях в населенных пунктах, а также предназначенных для ведения садоводства и огородничества, определить четкие признаки неиспользуемого участка, предоставить землепользователям дополнительно три года для освоения земельных участков, вовлечь неиспользуемые объекты недвижимости в гражданский оборот.
Сегодня при неиспользовании земельных участков или использовании их с нарушениями собственники могут лишиться своей земли путем изъятия. Так, в соответствии со статьей 284 Гражданского кодекса РФ земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда он предназначен для жилищного и иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет. В этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка.
Кроме того, согласно статье 285, земельный участок может быть изъят у собственника, если он используется не по целевому назначению или его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения либо причинению вреда окружающей среде.
Однако законодательством не было установлено, что понимается под освоением земельного участка и каковы его сроки. Кроме того, не раскрывается, когда это освоение приводит к причинению вреда окружающей среде. С одной стороны, такая неопределенность создавала предпосылки к росту количества неиспользуемой, захламленной и загрязненной земли, появлению долгостроев, негативно влияющих на архитектурный облик населенных пунктов. С другой стороны, она несла угрозу добросовестным землепользователям, которые даже при надлежащем использовании не застрахованы от того, что они будут привлечены к ответственности и участок будет изъят в судебном порядке.
Все эти проблемы решаются федеральным законом, который был разработан Росреестром. Он вступает в силу 1 марта 2025 года.
В законе сказано, что под освоением понимается приведение земельного участка в состояние, пригодное для использования по целевому назначению и в соответствии с разрешенным использованием. Срок освоения составляет три года. Участки, которые купят или подарят после 1 марта 2025 года, нужно будет начинать осваивать с момента приобретения прав на них. По тем участкам, которые уже в собственности, срок будет исчисляться с 1 марта 2025 года. Как уточнили в Росреестре, принятый закон обратной силы не предполагает.
Для чего устанавливать сроки освоения
Как уточнили в Росреестре, законом обеспечена защита правообладателей, которые по объективным причинам не могут начать использование участка сразу после оформления прав.
«Прежде всего это касается проблемных участков, которые заболочены, захламлены или заросли сорняками. Человеку дается три года, чтобы провести все необходимые работы и подготовить участок к использованию (очистить его от мусора, осушить, выровнять рельеф). Согласно закону, только после истечения трех лет, предназначенных для освоения земли, собственник начинает ее использовать по назначению — строить дом, магазин, объекты рекреационного назначения. С этого момента собственник несет ответственность за неиспользование земельного участка, и контрольные (надзорные) органы могут зафиксировать нарушения», — сообщил глава Росреестра Олег Скуфинский.
К примеру, у правообладателя в собственности участок для строительства. Если он будет знать, в течение какого срока после оформления прав на участке должен появиться фундамент и завершенный строительством объект, он вовремя сможет это сделать и избежать нарушений. В то же время закон защитит граждан от произвольных оценок со стороны проверяющих, поскольку будет однозначно понятно, используется ли земельный участок.
Зачем снижать количество неиспользованных участков
Проблема заброшенных участков постоянно озвучивается органами государственной власти, органами местного самоуправления, председателями садоводческих и огороднических товариществ. Когда за участком никто не следит, есть опасность возгорания сухой травы, которое потом перекидывается и на соседние участки, а иногда и на все товарищество.
Дачники не могут оперативно решить вопросы, связанные с деятельностью их объединений. Дополнительные проблемы возникают у председателя — это долги по взносам, которые неизбежно копятся у владельцев таких земель.
Немало случаев, когда правообладатели годами и десятилетиями не появляются на земельных участках. При этом особых мер воздействия на них законодательство не предусматривает. Вопрос об установлении ущерба собственникам других земельных участков и объектов недвижимости в большинстве случаев не решается.
Председатель Союза садоводов России Олег Валенчук отмечает: «Сейчас проблема с брошенными участками в СНТ, в том числе с теми, что находятся на территории населенных пунктов, одна из самых наболевших. Даже если человек захочет приобрести такой участок, помочь ему нечем: процедура по изъятию земли долгая и дорогая. Либо можно бесконечно искать собственника, с которым вести переговоры о продаже. Однако он может быть не мотивирован это делать, поскольку никаких мер воздействия против запустения земельных участков на сегодня нет. Закон наконец-то решит эту многолетнюю проблему».
Будут ли изымать участки с признаками неиспользования?
Еще в 2005 году в КоАП была введена ответственность за неиспользование земельных участков для строительства, а в 2015 году — за неиспользование садовых или огородных земельных участков в случае, если сроки такого использования установлены федеральным законом.
В новом законе об освоении земель, а также в разработанных проектах подзаконных актов не предлагается расширять основания для изъятия, увеличивать штрафы за неиспользование земельных участков, а также снизить уровень законодательной защиты права собственности.
Необходимо отметить, что даже если человек эти действия не выполнил, это не будет автоматически являться основанием для изъятия земельного участка, — отмечают в Росреестре.
Как напомнили в ведомстве, изъятию участка предшествует проведение контрольных (надзорных) мероприятий. Правообладатели участков, на которых будут выявлены признаки неиспользования, смогут устранить нарушения в установленном порядке.
Как будет работать новый закон
Выявление нарушений, связанных с использованием земельных участков, осуществляется и планируется осуществлять Росреестром в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора), а также уполномоченными органами местного самоуправления в рамках муниципального земельного контроля.
После выявления нарушения правообладателю будет выдано предписание об устранении нарушения. В дальнейшем проводится проверка его исполнения.
«Важно отметить, что при назначении администра- тивного наказания физическому лицу учитываются характер совершенного правонарушения, личность виновного, его имущественное положение, обстоятельства, смягчающие ответственность, и обстоятельства, отягчающие ответственность. При первом выявлении нарушения штраф не назначается, наказание ограничивается только предупреждением. Если же правообладатель не устраняет выявленное нарушение, то Росреестр в течение 30 дней с момента истечения срока устранения нарушения уведомляет о такой ситуации уполномоченный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Далее власти могут обратиться в суд с требованием об изъятии земельных участков в связи с их ненадлежащим использованием и об их продаже с торгов», — пояснили в Росреестре.
Освоение земельных участков
Правообладатели земельных участков обязаны использовать их в соответствии с их целевым назначением (ст. 42 ЗК РФ). За неиспользование участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, садоводства или огородничества, в соответствии с назначением предусмотрена административная ответственность (ч. 3 ст. 8.8 КоАП). Вместе с тем срок, в течение которого правообладатель земельного участка должен начать его использовать, а также признаки, на основании которых можно сделать вывод о неиспользовании, для земельных участков, которые должны вовлекаться в хозяйственный оборот (земельные участки из состава земель населенных пунктов, а также садовые и огородные участки), законодательством РФ не были установлены. В связи с этим в ФЗ от 08.08.2024 N 307-ФЗ добавлена статья, устанавливающая условия освоения земельных участков.
В связи с тем, что действующим законодательством не было установлено, что понимается под освоением земельного участка и каковы сроки освоения, возникало большое количество проблем. Например, гражданин приобретает участок с целью построить дом. Однако он может быть непригоден для строительства — заболочен, захламлен, иметь сложный рельеф, не иметь коммуникаций и т.д., и для подготовки его к строительству необходимо время.
Другая проблема – приобретение участков с целью дальнейшей перепродажи без реального намерения развивать производство, осуществлять строительство или вести хозяйство. При этом участок полностью пригоден для использования по назначению, но приобретатели аргументируют бездействие тем, что им нужно время на освоение.
В законе предусмотрено, что под освоением понимается приведение земельного участка в состояние, пригодное для использования по целевому назначению и в соответствии с его разрешенным использованием.
Освоением дачного участка предлагают считать уничтожение на нем сорняков, уборку отходов, его осушение или увлажнение. Согласно закону, срок освоения составляет три года. Для участков, приобретенных после 1 марта 2025 года, срок освоения будет исчисляться с момента регистрации прав на них; для участков, уже находящихся в собственности, — с 1 марта 2025 года.
Проблема заброшенных и захламленных участков – болевая точка СНТ. Такие участки зарастают сухой травой, создают пожароопасную обстановку, становятся свалками бытовых отходов и являются проблемой для добросовестных владельцев соседних обрабатываемых участков. Садоводы надеются, что новый закон поможет решить накопившиеся проблемы.
— Законом сформирован прозрачный механизм регулирования использования земельных участков, подлежащих вовлечению в экономический и хозяйственный оборот. Задача принятых норм – не наказание собственников или изъятие у них земельных участков, а их возвращение на свои участки для обеспечения надлежащего использования, — отметил руководитель Росреестра Олег Скуфинский.
Законом обеспечена защита правообладателей, которые по объективным причинам не могут начать использование участка сразу после оформления. Если участок проблемный, то человек в течение трех лет может приводить его в порядок и готовить для строительства.
Проблема заброшенных участков актуальна не только для небольших населенных пунктов, но и для городов и прилегающих территорий. Мы находимся на старте ее решения — максимально возможного вовлечения земли в оборот. Необходимо четко и однозначно оценить ее масштабы – в количестве и площади земель, на что и направлен закон. Помимо этого, закон позволяет не только определить срок освоения земельных участков, но и дает основания для разработки других нормативных актов, направленных на установление признаков неосвоенного участка, мероприятий по освоению и «наказания» за неисполнение требований.
Что делать тем, кто по объективным причинам не может освоить участок в срок
Если на таких участках будут выявлены признаки неиспользования, то ситуация будет оцениваться в рамках рассмотрения дел об административных правонарушениях. При этом правообладатель земельного участка может предоставить материалы, подтверждающие обстоятельства, из-за которых невозможно исполнить ту или иную обязанность. Например, человек был в длительной командировке или долго болел.
Кроме того, после получения предписания об устранении административного правонарушения правообладатель может направить в контрольный (надзорный) орган ходатайство о продлении срока устранения нарушения.
В случае длительного отсутствия собственник может передать свой участок в аренду или безвозмездное пользование третьим лицам для поддержания его в надлежащем состоянии или привлечь третьих лиц на условиях возмездного оказания услуг по уборке территории.
Комментирует Николай Лясов,
руководитель земельно-правового центра «ИнженерЪ»
– Задача принятых норм — не наказание собственников или изъятие у них земельных участков, а именно понуждение их к возвращению на свои земельные участки для обеспечения надлежащего использования. Заросшие, захламленные и загрязненные земельные участки являются серьезной проблемой для ведения хозяйства. Особенно наглядно это видно на территориях земель, предоставленных для садоводства. Садовые участки в большом количестве на территории нашего района заросли не только сорной травой, но и лесом, и не используются по назначению.
Немало заброшенных земель и на территории станиц и поселков, что также создает трудности для развития населенных пунктов, ухудшает пожарную безопасность, санитарно-эпидемиологическую обстановку (амброзия и иные карантинные сорняки) и архитектурный облик населенных пунктов.
Проблема неэффективно используемых земель постоянно озвучивается и органами государственной власти, и органами местного самоуправления, и председателями садоводческих товариществ. Теперь установлен и определен механизм воздействия на владельцев земельных участков, не используемых по назначению. И это очень серьезно.
Теперь власти смогут обращаться в суд для принятия решения об изъятии заброшенных участков, а собственникам неиспользуемых по назначению земель будет сложно отстоять свои права.
Вот главные аргументы защиты от изъятия: сведения о правах на земельный участок внесены в ЕГРН, проведено межевание, на земельном участке нет сорной и древесно-кустарниковой растительности и т. д.
СОВЕТ
Для сохранения права собственности сделайте хотя бы первые шаги. Убедитесь в том, что ваши права на земельный участок внесены в ЕГРН. Проведите межевание. Установите на местности точные границы вашей собственности. Уберите (если она есть) сорную и древесно-кустарниковую растительность. Ну и, конечно, в будущем используйте вашу собственность по назначению.
КАК РАССЧИТЫВАЕТСЯ КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА?
Кадастровая стоимость недвижимости – это стоимость, полученная в результате проведения государственной кадастровой оценки. Ее вычисляют государственные бюджетные учреждения путем анализа средней стоимости всех похожих объектов и с учётом цены недвижимости в конкретном регионе.
Кадастровая стоимость используется для расчета налогов, арендной платы, госпошлины при наследовании объекта недвижимости, определения выкупной цены земельного участка и в иных случаях, установленных законодательством.
Узнать ее можно, заказав соответствующую выписку из ЕГРН. Эта выписка является общедоступным документом, и любое заинтересованное лицо может запросить такую информацию.
В чем разница между рыночной и кадастровой стоимостью объекта недвижимости?
Кадастровая стоимость недвижимости не принимает во внимание индивидуальные характеристики объекта. Она основывается на ценовой политике региона, типе недвижимости, площади квартиры и других стандартных параметрах, поскольку рассчитывается для всей группы однородных объектов.
Рыночная стоимость недвижимости определяется для каждого конкретного объекта с учётом его уникальных особенностей. Факторы, такие как этаж, наличие лифта, близость к образовательным учреждениям, состояние ремонта и не только, оказывают влияние на стоимость, не ограничиваясь лишь площадью и районом.
Обе стоимости могут изменяться со временем. Пересмотр кадастровой стоимости осуществляется раз в несколько лет.
В то же время рыночная стоимость изменяется в зависимости от рыночной ситуации и может как увеличиваться, так и уменьшаться.
Для получения выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости через МФЦ Краснодарского края вам потребуются:
— документ, удостоверяющий личность заявителя (представителя заявителя);
— запрос о предоставлении сведений, содержащихся в ЕГРН (заполняется в МФЦ);
— документ, подтверждающий соответствующие полномочия заявителя;
— выписка из ЕГРЮЛ (вправе предоставить).
При подаче заявления необходимо указать точные сведения об объекте недвижимости: кадастровый (или условный) номер, адрес и площадь объекта. Узнать кадастровый номер объекта можно на Публичной кадастровой карте https://pkk.rosreestr.ru.
Важно: если сведения о кадастровой стоимости вам нужны не на текущий момент, а на определенную дату, то эту дату необходимо указать при формировании запроса. Тогда выписка из ЕГРН будет содержать сведения по состоянию на указанную дату в запросе.
Срок предоставления услуги – не более трех рабочих дней со дня приема документов органом. Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости предоставляется бесплатно по запросам заинтересованных лиц, независимо от места нахождения объекта недвижимости.
Подробнее ознакомиться с услугой можно на сайте e-mfc.ru в разделе «База услуг»/ ФОИВ01–01.59/ Предоставление сведений, содержащихся в ЕГРН.
